曹景行： 综合竞争力当中有一条，价格不能太贵。但是恰恰今年春节，我们看到了它的房价过高，旅馆价格过高，结果反而造成了今年海南春节期间旅游不尽如人意，比预想的要差。你对海南也很熟悉，你觉得问题到底在什么地方？

赵 华： 可能人类有时就在一种盲目激情状态里生存？有时也像潮水一样，潮起潮落。

例如，1634年，荷兰发生抢购郁金香球茎狂潮，使郁金香球茎的价格达到荒诞的高度，当时人人认为世界财富都将涌入荷兰，结果多少人最后一贫如洗。还有发生在密西西比的房地产泡沫，1929年纽约股市的崩溃等等，说明全世界有时都一样。

包括前一段时间海南房价暴涨，可能一些游资发现机会来了，其实是想捞完就走。海南春节房价问题也属于这种情况。

曹景行： 因为前几年太火了。

赵 华： 当然三亚的很多景观的开发，就是现在跟世界上很多自然风光比一点不差，因为那些酒店环境都是国际大师设计的，哪儿有一棵椰子树哪里有游泳池，有什么花和草，都经过精心设计。

曹景行： 几个月前我在亚龙湾那边讲课，住的酒店我的感觉跟在马来西亚的差不多。

赵 华： 这样的话，到了春节，中国有钱的人相对来说越来越多了，酒店老板也认为这是一个非常好的时机，因此就把价格炒起来，加上中间一些皮条客，房价一下子就疯涨了。这是一个短期行为，会给海南带来一些负面影响。当然，人们可能忘记了海南还有一个情况，就是旅游最旺的季节也是春节这一时期，四月份以后游客就没有原来那么多了。因此他们要趁这个机会收个大红包。

曹景行： 今年有点失误。

赵 华： 有点过分了。

曹景行： 春节期间我出去旅游回到香港，看了许多文章。例如香港媒体会写一些小专栏，豆腐文章，很多人把三亚和其他地方相比较，说到一家三天去三亚花了多少钱，去马尔代夫花了多少钱，去日本北海道花了多少钱，比较下来发现不值得，那我何必去三亚，这是一个问题。我觉得这是三亚需要重视的，就是说这么高的物价不仅使中国很多游客选择出国，而且连香港人都觉得太贵的话，可能确实是个问题了。

这是您说的潮起潮落，也许大家明年学到经验教训以后就会调整。但是另外一个价格因素的可能就是长期性的了，那就是房价。和上次比较，两位可能有深切体会。

赵 华： 上次的，就是上世纪90年代初期的时候，当时房价也是一度出现了暴涨，当时也有一个情况，就是那时候很多公司到海南去，没有地方住，刚开始没有那么多楼盘、大厦和写字楼，那时候你能见到一个几十平米的房间里有七八家公司的牌子，因此最早大量盖了很多写字楼，后来房产泡沫中出现大量烂尾楼。

曹景行： 当时集中在海口。

赵 华： 主要在海口。同时公寓住宅楼也出现了问题，那时候没有很好的规划设计理念。记得国贸区那一片楼，看上去挺壮观，镜头一照成了改革新形象，但是走到里面一看，楼与楼握手，小区几乎没有绿化带、停车场很小。后来热潮退了很多公司和人都走了…

曹景行： 碰上宏观调控，资金链断了。

赵 华： 但那时最贵的楼盘是七千多，后来跌到什么程度呢？甚至几百块钱一平米。我在海南住的时候，我们家前面有一个别墅，法院拍卖时才二十几万，是几百平米的四层楼。

迟福林： 当时买了就好了。

赵 华： 我当时没想那么远，还打电话给北京的朋友，他来了说好，重新装修一下就行了，现在起码几百万，这是2002年的事。几年前海口平均房价只有三千多，前年到了四千多。但是宣布国际旅游岛后这个情况又不一样了。

曹景行： 实际上在“国际旅游岛”正式批下来之后，海南房价已经开始出现了上涨。这次上涨原因又是什么呢？

迟福林： 我接着这个问题来回答一下。对这个事情，恐怕对海南岛还要有点信心。我在海南是第23个年头了，总体上说不会发生93年以后那种情况。为什么？第一大背景不一样，那个时候特区政策在走下坡路，而现在国际旅游岛刚公布，很多政策还没有实施。第二，需求不一样了。现在我听到很多朋友都说，我们什么时候到海南买房子。连你刚才提到的漠河人都要过去。当时90年代初几乎没有几个人想到海南买一个居住的地方。他说的很对，那时候90%的住户就是公司，商住楼，所以这个需求发生了很大的变化。需求变化以后，现在其他情况也变了。比如房地产结构不一样，现在大部分是酒店，是商品楼，就是大家的住宅。另外那时候拿的钱都是银行和金融机构短期资本，从90年到93年每年大概三到五百亿。现在很多人拿现钱去买房，不是银行的钱，是个人的钱。

曹景行： 不是银行的话，这个风险他自己承担。

迟福林： 是，相当一部分，这和当初完全不一样。当初一调控，钱就卡住了，马上就完了。现在的情况跟以前不一样。只要经过一段时间，现在形成的泡沫是可以消化的。

因为这两年来，09年海口房价的上涨幅度恐怕已经很大了，三亚平均房价已经涨到一万左右。这次国际旅游岛一下子又把它炒了一倍，三亚两万，海口将近一万多。09年以后房价已经开始上涨，为什么上涨？老百姓，特别是中高收入群体到海南看房的人越来越多，尤其北方的人，家庭收入好一点的，子女为父母在那儿买房的越来越多。很多朋友都跟我说，什么时候有好房子帮他们介绍一下。全国人民对它的需求，是海南房价上涨一个基础性原因。问题是上涨的太快了，这个价格超离了它的价值。

曹景行： 上涨太快的原因，肯定就是供求关系。这其中泡沫到底占多大的比重，请您实实在在地给我们分析一下。

迟福林： 我们对这个问题做过一个系统研究，但是现在看来两方面的东西都存在。就是实际需求者和炒房者并存 。问题在哪里呢，就是短期炒房者把实际需求者给搞慌了 ，他们以为再不去买，就买不到了，价格可能更高了。短期炒房者左右了实际的需求者。这在我看来并没有客观地反映供求关系，一定程度上是市场短期炒作在起作用。我想这次房价过高，主要的原因就是短期市场炒作影响了很多的实际需求者 。

曹景行： 也有可能是短期炒作不过是把未来比较长一段时间要实现的价格上升速度加快了，短期内实现了，但这个趋势还是比较高的，楼价仍会处于一个比较高的位置上。